滬上物業新模式“管家”替代“保姆”良性循環初現

日期:2021-03-19 作者:ss 分類:新聞資訊

人力成本逐年上升,物業費十年未漲”,上海有70%以上居民小區物業公司處于虧損,物業公司難以為繼已成不爭事實。

此類情況眼下如何?中國物業管理行業協會謝家瑾會長日前在上海調研時指出:“物業公司現狀必須引起整個社會高度重視。要改變目前物業公司勞動密集型和簡單服務提供者的現狀,這一局面已嚴重限制了行業的發展。物業公司應該當管家而非現在的保姆角色。要倡導管作分離運作模式盡快扭轉虧損實現行業產業的升級?!?/p>

物業公司紛紛撤離

由于難以消化人力成本和物價上漲的因素,滬上許多物業公司如中星集團申城物業公司、綠地集團上??迫鹞飿I公司,誠成物業公司、陸家嘴物業公司、同淶物業公司等,近期紛紛出現了集中“拋盤”:即對現有合同期滿的物業小區主動退出不再續簽,對合同期未滿的小區正在梳理準備清退。

據了解,上海目前有各類物業公司2400多家,從業人員30多萬人,服務面積五億多平方米,其中一級和二級資質的物業公司近90家,承擔了百分之八十以上的物業管理。

據中星集團申城物業公司沈杰總經理介紹,由于入不敷出,今年他們公司的一大任務就是“壓縮戰線”集中“拋盤”以制止虧損:目前已經退出的有天星公寓等6個小區,面積達282474平方米;已發函通知準備退出的有2個小區,面積150761平方米;另外由于虧損,企業準備退出但政府干預暫時沒退出的有15個小區,面積506403平方米。

綠地集團上??迫鹞飿I管理發展有限公司總經理張一民對東方網記者說,他們承接了40多個物業,其中居民小區有23個。近年來由于入不敷出,單“上海春天”、“綠地南橋老街”兩個小區,每年純物業費就虧損30萬元以上,目前靠綠地集團總公司輸血補貼來維持生計。

在上海享有一定知名度的陸家嘴物業公司近二年來,由于種種原因年年虧損,先后從40多個居住小區撤出,面積達600萬平方米。

居民生活受到影響

物業公司大規模撤離,使不少小區處于無政府狀態,居民正常生活秩序受到影響:供電供水電梯運行難保障,各類設施故障不斷,小區存有隱患,垃圾沒人清理,綠化無人維護,居民反響強烈。

據這些“拋盤”的物業公司介紹,他們迫不得已撤離的主要原因:現物業管理費近10年沒有上調,而員工工資年年增長,收到的物業管理費遠不能抵上日常開銷。有的為了維持生計,采用的辦法是削減人員和降低服務水準。而服務水準的下降又激起了業主不滿,收繳物業管理費變得難上加難,如此惡性循環,危及小區。而市內大批售后公房小區由于物業管理費低廉,此類情況尤為嚴重。與此同時,物業條線在每年的社會滿意度指數評比中始終處在末位,眾多從業人員積極性也受到較大挫傷。

不做“保姆”做“管家”

要扭轉現狀必須有新思路?!芭c其由物業公司全權負責專業人員的培養,還不如采取招標的方式將服務項目發包給專業公司”,采用集約化管理提高效率、節省成本。物業公司的角色是“管家”,而不是“保姆”。

科瑞物業公司總經理張一民說,主人沒有時間,管家為主人提供服務。至于誰來干活,可以由管家去請人。物業公司選擇社會上的專業公司,一起為業主服務,但是層次有一個區分。保安、保潔、綠化、設施設備請專業公司負責,物業公司制定標準、監督,是一個協調者、組織者、集約者??迫鹞飿I公司將保安、保潔、綠化、設備設施管理發包給專業公司打理,而將自己定位在廣大業主的“貼心管家”這一角色,全心全意為業主挑選性價比高的專業公司。這樣一來,物業公司的利潤勢必會減少,當時甚至被人指責為“挖自己的墳墓”。張一民卻非常自信:“那些單棟的住宅或管理費低下的小區,業委會按照法律可以直接找專業公司去做那些作業服務。但大型的生活社區百多人提供服務,沒有管家的協調、監督、組織是無法實現良好的物業服務的?!?/p>

“管作分離”對業主來說,沒增加物業管理費、沒增加業主的其他負擔,通過專業的監督和專業的作業服務,服務品質的穩定和提升將是必然的結果。2006年,科瑞物業公司接手國際麗都城時,其二手房的價格在2萬元每平方米左右,而同區域的另一個樓盤,要賣到4萬多。這幾年,國際麗都城的房價“噌噌”地往上漲,現在上網查詢這兩小區的掛牌價,中凱城市之光小區為61228元/平米,國際麗都城為60475元/平米,相差不足千元。原因眾多,但小區和諧、安居,物業的良好服務,必定是地產的原因之一。

管家:杜絕辣手“潛規則”

當一個稱職”管家”也并非易事。物業公司選中的專業公司是不是夠專業?能不能做到位?張一民認為,除了有一雙“慧眼”,還要真正站在業主立場,落實服務理念,特別是要制訂一套完善的企業內部監督機制。

他們首先從發出訂單的公司管理出發,實行嚴格公正的供方管理。原先全由管理處經理說了算的發包模式,容易出現拿“回扣”的潛規則現象??迫鹞飿I公司實行公開招標競標、隨機抽取評委專業評判、仔細簽定合同的服務標準及處罰約定、簽定誠信協議等操作方式,并讓公司品質部對物業服務四大板塊內容進行明察暗訪,評定結果與管理處上報的每季度供方評價進行比較,倘若兩者的量化差額大于10%,一律進行復查?!耙坏┌l現貓膩,公司毫不留情地按規矩辦事,有的管理處經理因此丟了飯碗。公司負責人說,只有這樣,才能為業主把好關,體現專業管家的職業素質?!?/p>

要讓這些專業服務商盡快走向專業并形成良好的市場競爭格局,必須有大量物業企業進行管理模式改革將作業事務分包出去,讓更多的物業企業成為專業管家,去組織、監管、協調各類物業的服務,和專業服務商共同去規范市場、共同去走向專業;物業管理“管作分離”后的“管家”和“保姆”各司其責,才能共同去為業主提供良好的管理與服務,共同創造出和諧的環境。

“管作分離”物業新模式

當大量的物業企業轉變管理模式,實行“管作分離”后,物業企業的專業管家職能優勢將進一步顯現出來。物業企業集約化、專業化、統籌化、團隊化了的服務方案制定、服務標準設計、服務預算編制、服務活動安排、服務過程監管、服務溝通協調等等能力將形成管理技術的專業優勢;當越來越多的物業企業實行“管作分離”管理模式后,物業企業的員工逐步調整為只有管理層,人數將逐步減少至原來的20%以下,隨之而來的是平均員工文化、專業素質和勞動產值與生產效率的提高,必然地,整個行業的勞動密集型的帽子將被摘去,物業行業將以管理技術型行業的新姿態呈現在社會面前。

這些年,科瑞由于嘗試“管作分離”的管理模式改革創新,科瑞單單從上海地區的事業情況來說,管理規模從06年初的200多萬發展到目前的600多萬平方米,經營收入和效益也突破了億元和千萬元,但是,員工總數卻從2000多人下降到700多人,人均產值、效益極大提高,員工平均年齡大大下降,但平均文化程度、專業水平卻大大提升!市物業主管部門開展的業主滿意度測評排名中,始終名列前列。